Immobilienmanagement
Als grosse Immobilieneigentümerin kann Swiss Life im eigenen Portfolio einen wichtigen Beitrag zur Senkung der CO₂-Emissionen leisten. Darum verfolgt Swiss Life bei den direkt gehaltenen Anlageimmobilien einen Absenkpfad auf netto-null.
Swiss Life gehört zu den führenden Immobilieninvestoren in Europa und ist Eigentümerin des grössten privaten Immobilienportfolios der Schweiz. Die langfristige Werterhaltung und -steigerung sowie die Sicherung der nachhaltigen Erträge sind für Swiss Life von zentraler Bedeutung. Alle Entscheidungen orientieren sich deshalb an einem langfristigen Immobilienlebenszyklus.
Netto-null-Ziele bei Immobilien
In den letzten Jahren hat sich Swiss Life darauf fokussiert, schrittweise die systematische Integration von ESG-Kriterien in das Immobilienportfolio- und das Asset Management vorzunehmen. Diesen Ansatz erweiterte das Unternehmen im Berichtsjahr um einen CO₂-Absenkpfad für das direkt gehaltene Immobilienportfolio. Der Absenkpfad stimmt mit den Zielen des Pariser Klimaabkommens überein. Für die Ausrichtung auf das 1,5°-Ziel hat sich Swiss Life zum Ziel gesetzt, die CO₂-Emissionen des gesamten direkt gehaltenen Gebäudeparks bis 2030 im Vergleich zu 2019 um circa 20% zu senken.
Das Immobilienportfolio von Swiss Life ist bezüglich CO₂-Emissionen im Vergleich zum durchschnittlichen Immobilienbestand in den Ländern, in denen Swiss Life tätig ist, bereits in einer guten Ausgangslage. Der Ausgangspunkt im Jahr 2019 ist mit einer CO₂-Intensität von 26 kg CO₂-Äquivalenten pro Quadratmeter Geschossfläche bereits heute weit unter dem weltweiten Netto-null-Pfad des Immobiliensektors. Dieser Ausgangspunkt liegt auch unter dem Netto-null-Szenario-Benchmark von Swiss Life, der die spezifische Zusammensetzung des Swiss Life-Immobilienportfolios in Bezug auf Geografie und Anlagentyp widerspiegelt. Mit der weiteren Reduktion bis 2030 strebt Swiss Life eine CO₂-Intensität von 20 kg pro Quadratmeter Geschossfläche an.
Um dieses Ziel zu erreichen, werden in diesem Zeitraum insgesamt rund CHF 2 Milliarden investiert. Um die Zielerreichung zu überwachen, führte Swiss Life zudem ein eigens dafür entwickeltes Cockpit ein und integrierte dieses in die bestehenden IT-Systeme.
Um Nachhaltigkeitskriterien systematisch in den gesamten Wertschöpfungsprozess von Immobilieninvestitionen zu integrieren, hat Swiss Life ein eigenes Nachhaltigkeitsrahmenwerk für Immobilieninvestitionen entwickelt, das sogenannte «Responsible Property Investment Framework». Diese Richtlinien gelten für das gesamte Immobilienmanagement und führen zu einer Optimierung des Immobilienbestands in Bezug auf Umwelt- und Gesellschaftsaspekte:
- Im Transaktionsprozess werden in einer Due-Diligence-Checkliste Nachhaltigkeitschancen identifiziert und damit Wertsteigerungspotenziale aufgezeigt. Gleichzeitig dient die Prüfung auch dazu, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen, um Werte langfristig erhalten zu können.
- In der Immobilienentwicklung spielen Nachhaltigkeitsaspekte von der Machbarkeitsstudie bis hin zum Bauentscheid eine zentrale Rolle und werden in die Planung integriert. Dabei definiert Swiss Life unter anderem Energiemindeststandards, prüft ökologische Risikoprofile, analysiert die sozioökonomischen Auswirkungen von Immobilienentwicklungsprojekten und entscheidet über die Zertifizierung von Gebäuden mit nachhaltigen Gütesiegeln wie «Minergie», «DGNB», «SGNI», «LEED», «BREEAM» oder «HQE». Mittels dieser Nachhaltigkeitsgütesiegel bestätigen externe Fachstellen die Nachhaltigkeitsqualität der Liegenschaft.
- Die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmassnahmen im Betrieb wie umfassende Sanierungen, gezielte Betriebsoptimierungen, effiziente Haustechnikanlagen oder Instandsetzungsmassnahmen unterstützt die Reduktion des Energieverbrauchs der Portfolios. Die damit einhergehende steigende Energieeffizienz der Liegenschaften führt wiederum zu einer Reduktion der CO₂-Emissionen. Somit resultieren energetische Instandsetzungsmassnahmen (zum Beispiel Erneuerung der Wärmeerzeugung oder Sanierung der Gebäudehülle) in Energie- und CO₂-Einsparungen von bis zu 50% bei den betroffenen Liegenschaften. Die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern wird somit zugunsten erneuerbarer Energiequellen (zum Beispiel Fotovoltaik, Fernwärme, Geothermie, Fluss- und Seewassernutzung oder Pellets) weiter reduziert.
- Mit energiesparenden Einstellungen an den technischen Anlagen sowie kleineren Instandsetzungsmassnahmen mit kürzerer Amortisationsdauer (beispielsweise Beleuchtungssysteme oder Wasserleitungsisolation) erzielt Swiss Life Verbesserungen ausserhalb der grossen Sanierungszyklen. Durch diese Optimierungsmassnahmen kann sie Energie- und CO₂-Einsparungen von rund 10% erreichen.